管理层定调 2022年我国经济复苏面临更严峻的情形，经济增长的"不稳固"进一步凸显。过往一年由于应对"通胀压力"，促使政策不断向国内房地产行业施压，以"房地产"带动的传统动力失速，叠加"疫情反复"深度影响国内经济表现，随着三季度经济跌破 5%以及"房企爆雷"刺破"泡沫"，政策思维转变，"维稳空间"再次打开。

当前"内循环"面临更大挑战，房地产的支柱作用受到更多重视。信贷抑制放宽+地方政策维稳将驱动市场走稳。全局行情必然需要部分市场的先行效应带动。2021年热度稳固的区域有较大可能在 2022年先行复苏。

近年土地资源供应已呈较明显的衰减之势，城市发展面临"居住资源"供应不足的问题，住房供应见顶早于人口增长见顶。国家持续调控的目的在于放慢行业"高周转"特性，预防资源分配不足所带来的金融与社会风险。 未来政策对行业的驱动方向及方式改变，将使得资源更多向"稳健企业"及"保障体系建设"释放，房地产稳健"慢牛"与"内循环"适配是系列调理措施的最终指向。

对于行业而言，基于对国家政策导向的预判，我们仍然强调"三个注意"。未来机会将更多属于"稳健型企业"，对于相当部分企业而言，中期仍然处于"去杠杆"过程。对于与企业自身能力发展（现状及规划）适配度低的领域或区域. 趁着"政策窗口"打开之机（政府部门鼓励"兼并购"，等），企业要多想办法进行资源与资金置换。房地产业利用传统模式复合新兴产业发展，及由之衍生的多种经营模式，或将是适应"慢牛格局"的最佳经营方式。

2021 年由于欧美央行持续放水，国内"通胀压力"（尤其原材料价格涨幅）达至近年之最。宏观调控首重"抑通胀"，年内对"投资"与"生产"的限制明显加强，这些政策在帮助消费端缓减通胀影响的同时，亦在较大程度上制约了经济增长速度。

"通胀预期"促使政策不断向国内供应偏紧 +价格向上的经济环节施压。作为供应偏紧 +价格向上的典型，2021年房地产行业融资、周转被大力限制。

由2020年下半年至2021年上半年，政策对房地产的"资金管控要求"大幅提高，主要体现为∶融资端，"三道红线"快速扩容且要求提高（商票纳入监管等）使企业面临无米可炊，"贷款集中"使金融机构的放款意愿下降;销售端，地方普遍实施更严格的地方调控及预售资金监管，这些措施进一步加剧了行业资金周转恶化。

来源：合富研究院

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